De gecorrigeerde modelmatige waardering

Wopke Hoekstra’s dilemma opgelost

Zwany van Brussel, bestuurslid TMI, portefeuillehouder woningtaxaties

”Welke eisen moeten wij stellen aan taxaties?” Dat vroeg de Europese Bankenautoriteit (EBA) aan de Europese Ministers van Financiën. Met zijn recente antwoord creëert Hoekstra een lastig dilemma tussen ‘traditioneel’ en ‘modelmatig’ waarderen. Dat was niet nodig. Want de Stichting Taxatie Management Instituut TMI publiceerde twee weken vóór Hoekstra’s antwoord aan de EBA een inventieve uitweg: de gecorrigeerde modelwaarde. Hoe zit dat?

Minister Hoekstra plaatst in zijn reactie de woningtaxateur opnieuw in het verdomhoekje. Op een beschaafde manier, daar niet van. Maar de woningtaxateur zou niet objectief en bovendien traag en duur zijn. Anderzijds breekt hij een lans voor modelmatige waarderingsmodellen. Die zijn dan natuurlijk het tegenovergestelde, namelijk wél objectief, snel en goedkoop. Op dit beeld valt heel wat af te dingen.

Hoekstra vindt dat modelwaardes vanwege hun (on)betrouwbaarheid beperkt bruikbaar zijn. En dat een individuele modelwaarde die onjuist is, niet zou niet mogen worden gebruikt. Dus: ‘traditioneel’ is het niet helemaal, en ‘modelmatig’ evenmin. Een spagaat waar hij verder niet uit komt. Maar wie kan iets zeggen over de betrouwbaarheid en nauwkeurigheid van de waardering? De woningtaxateur. TMI wil beide methodes niet scheiden, maar combineren. ‘Best of both worlds’.

Met de ‘objectieve’ modelwaarde als basis, kan de woningtaxateur zijn vakmanschap en kennis van de lokale markt inzetten om de uitkomsten van modelmatige waarderingsmodellen te toetsen. Hij kan uitspraken doen over zaken waar een modelwaarde niets mee doet. Zoals de staat van onderhoud, bezwarende rechten investeringen in duurzaamheid of de financiële gezondheid van de VVE. Om over funderingsproblemen, bodemverontreiniging of investeringen in duurzaamheid nog maar te zwijgen. Juist de kennis en kunde van de taxateur maken deze gecorrigeerde modelwaardes én objectief én betrouwbaar. Ze komen snel tot stand. Maar er is ook een prijs: de taxateur moet beloond worden voor zijn inspanning.

Met de gecorrigeerde modelwaarde werpt TMI een dam op tegen het ongecontroleerd gebruik van allerlei niet-gecontroleerde modellen. Modellen waaraan de minister bovendien geen enkele eis stelt. Modellen waarop ook geen verhaal mogelijk is bij een onjuiste uitkomst. Terwijl de woningtaxateur wél moet voldoen aan eisen met betrekking tot vakmanschap, lokale kennis en bovendien een beroepsaansprakelijkheidsverzekering moet hebben. Terechte eisen, die de consument beschermen tegen wanprestaties. Iedere programmeur die een modelmatig waarderingsmodel in elkaar knutselt kan modelwaardes leveren. Dat is onwenselijk en daarom heeft TMI normen opgesteld waar modelmatige waarderingsmodellen die TMI certificeert aan moeten voldoen. Ook heeft TMI normen opgesteld voor de betrouwbaarheid van het resultaat van die berekeningen, de modelwaardes zelf.

TMI stelt ook eisen aan de taxateurs die een gecorrigeerde modelwaarde leveren. Alleen wanneer aan al deze eisen is voldaan, accepteert TMI het resultaat als gecorrigeerde modelwaarde. Tenslotte is er ook een Kwaliteitsstraat opgezet, die individuele gecorrigeerde modelwaardes softwarematig doorlopend toetst en steekproefsgewijs uitgebreid controleert. Dit waterdichte systeem is de TMI gecertificeerde gecorrigeerde modelwaarde.

Wie heeft hier nu wat aan? Wie niet, zou je zeggen. Consumenten, geldverstrekkers en toezichthouders krijgen betrouwbare modelwaardes geleverd. Taxateurs krijgen de gelegenheid ook bij modelwaardes hun toegevoegde waarde te leveren. En de verdere ontwikkeling van modelmatige waarderingen wordt niets in de weg gelegd. Dat is precies wat de minister wil.

Kan iemand deze column aan de minister voorlezen?

Zwany van Brussel, bestuurslid TMI, portefeuillehouder woningtaxaties.

———————————————————————————————————————

Stichting Taxatie Management Instituut TMI verbetert de kwaliteit van taxaties. Bij taxaties commercieel vastgoed oefent TMI doorlopend toezicht uit. Als betrouwbaar alternatief voor modelwaardes in de woningmarkt ontwikkelt TMI de gecertificeerde gecorrigeerde modelwaarde.

Voor meer informatie:
Stichting Taxatie Management Instituut | TMI
Email: info@taxatiemanagementinstituut.nl
Tel.: +31 85 1301277
www: www.taxatiemanagementinstituut.nl