Assistenten kunnen een eigen account krijgen. TMI gaat uit van een persoonlijk account. Om kwaliteit te waarborgen moet elke gebruiker een cursus hebben gevolgd. Voor assistenten is een aparte cursus opgezet. Assistenten kunnen worden aangemeld bij het secretariaat van TMI en voor de assistenten cursus bij NVM SOM.
Voor alle vragen omtrent de applicatie (VMS 2.0) kunt u terecht op telefoonnummer 085-401 63 70. De fluX helpdesk is op werkdagen bereikbaar tussen 9.00 -18.00 uur.
U kunt ook gebruik maken van het fluX online ticket systeem. Daar kunt u online uw vraag en of issue online indienen
www.flux.nl/support
Buiten de hierboven gemelde tijden wordt u automatisch doorgeschakeld naar de voicemail. U wordt de eerstvolgende werkdag verder geholpen.
Het secretariaat van TMI is tijdens kantooruren bereikbaar via:
Telefoon: +31 (0) 85 130 12 77
E-mail: info@taxatiemanagementinstituut.nl
De tijd van ontransparante taxaties is voorbij. Met het Taxatie Management Systeem worden de randvoorwaarden voor de opdrachtverlening, onderzoekvereisten, uitvoering en verslaglegging van taxaties vastgelegd en eenvoudig toepasbaar gemaakt voor een grote groep taxateurs. Bovendien nodigt het Taxatie Management Instituut taxateurs uit om kennis te delen in een referentiedatabase die bij het systeem hoort. Het Taxatie Management Systeem met de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed als inhoudelijke basis biedt opdrachtgevers de garantie dat taxaties met het Taxatie Management Systeem voldoen aan de hoogste kwaliteitsstandaards in de markt én dat deze onderbouwd is.
Nationale en internationale regelgeving verplichten dat de taxateur altijd de ruimte moet hebben om de gegevens zoals hij die ziet in te vullen (RICS Red Book en IVS/IFRS regelgeving). Het Taxatie Management Systeem maakt taxaties transparant en bovendien vraagt het systeem om onderbouwing van de waardebepaling. Daardoor is de taxatie beter controleerbaar voor opdrachtgevers.
- Algemene kwalificaties ten aanzien van de taxateur
- Richtlijn voor de opdrachtverlening en aanvaarding van taxatieopdrachten
- Minimale onderzoekvereisten voor de uitvoering van de waardering
- Vereisten voor de verslaglegging in het taxatierapport
- Definitiebepalingen voor de basis van de waarde
- Bijzondere vereisten voor het taxatieproces en de informatieverzameling van taxaties ten behoeve van de fiscus
- User’s guide en rekenregels ter validering van het rekenmodel
De kosten van het Taxatie Management Systeem zijn gebaseerd op het aantal taxateurs per organisatie dat het systeem gaat gebruiken. Voor het gebruik van het Taxatie Management Systeem is een abonnementsvergoedingen verschuldigd. Afhankelijk van het aantal jaarlijks uitgevoerde taxaties, betaalt een organisatie in 2014 per taxateur een van de volgende abonnementsvergoedingen aan de leverancier van het TMS; Flux:
MKB organisaties EUR 620 per taxateur
Overige organisaties EUR 1.240 per taxateur
Daarnaast laten taxateurs hun assistenten vaak taxaties gedeeltelijk invullen. Een assistenten abonnement bedraagt de helft van een regulier abonnement.
Vanaf 2014 zal naast de abonnementsvergoeding aan Flux een bijdrage worden verlangd voor het beheer van de Stichting TMI. Deze bedraagt voor een MKB taxateur EUR 175 en voor een standaard taxateur EUR 375.
Het Taxatie Management Systeem is het eerste taxatiesysteem specifiek voor de commercieel vastgoedbranche. Gebruik van het Taxatie Management Systeem, met de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed© als inhoudelijke basis, maakt commercieelvastgoedtaxaties inzichtelijk, vergelijkbaar en kwalitatief toetsbaar. Het belangrijkste verschil met bestaande tools is dat er checks and balances zijn tussen de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed©, het rekenmodel en het rapport. De meeste andere taxatiesystemen hebben uitsluitend een rekenmodel.
Daarnaast is het zo dat als een opdrachtgever de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed© van toepassing verklaart, deze voor 90% exact weet wat de taxateur doet. De interpretatievrijheid van de taxateur wordt hiermee teruggebracht tot datgene wat uitsluitend des taxateurs is. Het systeem is hierdoor veel transparanter. Tot slot maakt de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed© de bestaande standaards een stuk concreter, waardoor de richtlijn gebruiksvriendelijk is voor taxatieprofessionals.
Alleen gecertificeerde taxateurs mogen gebruik maken van het Taxatie Management Systeem. Dit betekent dat zij als register-taxateur opgenomen moeten zijn in het register BV of BV sv van VastgoedCert of SCVM of geregistreerd staan als RICS Registered Valuer. Daarbij dient de taxateur onder een vorm van tuchtrecht te vallen door lidmaatschap van een brancheorganisatie. In de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed© (pagina 9) staan de voorwaarden exact omschreven. Daarnaast moet elke taxateur die gebruik wil maken van het Taxatie Management Systeem een korte training volgen over het optimale gebruik en de inhoud van het systeem. De Taxatieacademie verzorgt de basiskennis over de ‘ins en outs’ van de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed© en het Taxatie Management Systeem als geheel. Zodra een toekomstige gebruiker van het systeem zich heeft aangemeld kan diegene zich via de Taxatie Academie inschrijven voor de basiscursus TMS.
Ten slotte dient de taxateur zich te verzekeren tegen:
1. Claims die voortvloeien uit beroepsfouten van een(Register-) Taxateur tot een bedrag van twee miljoen vijfhonderdduizend euro per gebeurtenis.
2. De kosten van rechtsbijstand die voortkomen uit de hiervoor omschreven risico’s.
Indien het belang van de taxatie dit vereist kunnen de opdrachtgever en opdrachtnemer een afwijkend verzekerd bedrag overeenkomen. Desgewenst overlegt de taxateur bij de aanvaarding van een opdracht een door de verzekeraar afgegeven dekkingsverklaring aan de opdrachtgever.
Het Taxatie Management Systeem is bestemd voor elke gekwalificeerde taxateur die hiermee wil werken en voldoet aan de voorwaarden die aan het gebruik van het systeem verbonden zijn.
Het Taxatie Management Instituut draagt zorg voor de kwaliteitsbewaking en het beheer van de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed© en het Taxatie Management Systeem. Flux heeft het Taxatie Management Systeem ontwikkeld en gebouwd en is verantwoordelijk voor het gebruik van het systeem.
Het Taxatie Management Systeem is een taxatiesysteem voor taxatieprofessionals in de commerciële vastgoedsector. Het systeem werkt met de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed©, die gebaseerd is op reeds bestaande theoretische en praktische normen. Het systeem is daarmee RICS Red Book en IVS/IFRS proof. Een taxatie met het Taxatie Management Systeem biedt opdrachtgevers de garantie dat deze voldoet aan de hoogste kwaliteitsstandaard én onderbouwd is. Het systeem bevat twee elementen: een rekenmodel inclusief referentiedatabase en een modeltaxatierapport.
- TMI heeft met SDU een overeenkomst gesloten. De strekking van de overeenkomst is dat elke gebruiker van TMI een VEX abonnement neemt bij SDU. TMI is van mening dat zonder een abonnement en een bijbehorend boekje geen gebruik gemaakt kan worden van de VEX typologie in TMS.
- Als u niet zeker bent welk VEX type u moet te gebruiken, kunt u in het boekje het juiste type opzoeken. Mocht u dan nog twijfelen, neemt u dan contact op met een collega taxateur, al dan niet via Yammer.
Eenmalig extra kosten en opbrengsten kunnen worden ingevuld onder het tabblad correcties
- In de ruimte administratie wordt de markthuur ingevuld. Per ruimte wordt de IPD type vermeld. Bij het maken van de ruimte indeling kan rekening gehouden worden met afwijkende markthuren, bijvoorbeeld voor een ruimte op de begane grond en een ruimte op de eerste of wellicht zelfs de twintigste verdieping.
- In de contract administratie wordt per IPD type de gemiddelde markthuur per IPD type uit de ruimte administratie vermeld. Doordat gebruik wordt gemaakt van een gemiddelde kan een afrondingsafwijking ontstaan. De getoonde gemiddelde markthuur kan in de contractadministratie worden overschreven.
- TMS maakt onderscheid naar een ruimte administratie en een contract administratie. Ter controle van de volledigheid van de huuropbrengsten worden de vierkante meters uit de ruimte administratie vergeleken met de contract administratie.
- De vierkante meters worden in de ruimte administratie ingevoerd per ruimte type.
- In de contract administratie worden de vierkante meters vervolgens uitgedeeld aan de huurders.
- Niet toegewezen vierkante meters worden opgenomen als leegstand, zodat alle mogelijke huuropbrengsten zijn verantwoord.
- De referenties worden opgeslagen per taxatie
- Referenties kunt u opslaan onder het tabblad rapport, optie G
- TMI werkt aan een referentie database per taxateur. Zolang de referentie database nog niet gereed is, kunt u referenties niet delen.
TMS heeft de mogelijkheid om 1 standaard tekst per onderwerp op te slaan. Dit kan onder tabblad rapport, standaards per taxateur
Dit kan 2 oorzaken hebben:
- Controleer of alle controles zijn uitgevoerd op tabblad overzicht. Zo nee, volg de aanwijzingen van TMS op.
- Controleer de browser. Internet Explorer versie 11 bevat een bug waardoor rapporten uitdraaien niet mogelijk is. Gebruik een andere browser of volg de instructies in het document “Oplossing voor IE11 bij problemen met rapporten.pdf” te vinden op Yammer en in TMS onder DOCS
- Alle gegevens worden nadat u bewaren heeft ingedrukt opgeslagen in de database. Via een audit trail kan Flux precies nagaan, wie, wat, wanneer heeft ingevoerd en/of verwijderd.
- Krijgt u dit verschijnsel vaker, belt u dan met de tweedelijnshelpdesk via het telefoonnummer 085-4016370 (optie 2)
- Wilt u de fatale fout meteen melden bij de helpdesk (optie 2 bij telefoonnummer 085 401 63 70)
- Alle gegevens tussen de laatste keer dat u bewaren heeft ingedrukt en de fatale fout zijn verloren gegaan
Neem contact op met de eerstelijnshelpdesk (optie 1 bij telefoonnummer 085 401 63 70)
Dat kan onder rapport onderdeel A. Lukt dit niet, neem contact op met de 1ste lijn helpdesk via telefoonnummer 085-406370, optie 1
Op Yammer is een brief beschikbaar gesteld waarin de omissie van het waardebegrip executiewaarde wordt weergegeven en helder is uitgelegd waarom de executiewaarde in de taxatie ontbreekt. Ook vindt u hier de brochure “Marktwaarde als waarderingsgrondslag” waar naar wordt verwezen in de brief. Deze kunnen gebruikt worden in communicatie met de opdrachtgever.
Om de inhoud van het TMI-rapport en TMS gebruikers te beschermen is het TMI rapport niet in Word beschikbaar (alleen PDF versie).
Door op “Marktwaarde kk” te klikken in het NAR rapport, kun je door alle berekeningen heen lopen.
Onder “ruimtes” kan je per gedeelte van het gebouw een bouwjaar geven. Die worden gebruikt in de vervangingswaarde (gecorrigeerd). Verder maakt TMS geen gebruik van het bouwjaar in berekeningen. In tabblad Rapport onder het onderdeel B: omschrijving van het te taxeren belang, kan je voor verschillende bouwjaren kiezen in je kwalitatieve beschrijving van het pand.
De handleiding is te vinden op de TMI website onder het kopje “Taxatie Management Systeem” Handleiding TMS.
Om misbruik van het TMI-rapport te voorkomen is alleen de systeembeheerder bevoegd om deze gegevens te wijzigen. U kunt wijzigingen doorgeven aan het secretariaat via de TMI Yammer of het e-mailadres info@taxatiemanagementinstituut.nl
Adresgegevens kunt u wel zelf aanpassen in het rapportageblad onder A
Voor het printen moet je het rapport eerst opslaan in PDF, bij de diskette in de bovenbalk van het rapport in je browser. Zonder opslaan print je het scherm.
De PVT is vervangen door de TCV.
Je maakt dan 2 scenario’s aan , hiervoor moet je een kopie maken van complex.
In het geval van het TMI is het bij de taxatie behorende ‘normblad’ de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed. In het rapport verklaar je als taxateur dat je taxatie aan de TCV voldoet. Aangezien de TCV een zelfstandig document is, anders dan het normblad, en voor iedereen te downloaden via de TMI website hoef je dit document niet meer bij te sluiten. Deze procedure is vergelijkbaar met het RICS Redbook en staat voor een professionele aanpak. Geldverstrekkers hebben aangegeven niet te zitten wachten op dikke pakken papier. Er is dus geen normblad nodig bij een TMI taxatie.
De berekening kan je controleren in het DCF-rapport, dan wel het NAR rapport onderaan bij de waarde, daar kan je al onze berekeningen één voor een bekijken, zie ook pagina 28 van de handleiding (onder “Overzichten”).
Het begrip Marktwaarde wordt gebruikt door de IVS en het begrip Fair Value is het uitgangspunt voor waardering van assets (dus meer dan alleen vastgoed) ten behoeve van de financiële verslaggeving en verantwoording van (beursgenoteerde) bedrijven. In het onderdeel IVS Framework (40) wordt als uitgangspunt genomen dat beide waardebegrippen “generally consistent“ zijn. Dat wil zoveel zeggen dat zij in zijn algemeenheid of in grote mate met elkaar overeen komen. Toch zijn zij niet zomaar inwisselbaar. Het begrip Fair Value wordt nader toegelicht in IVS 300 (G1-G2). Deze toelichting leert ons dat er drie belangrijke afwijkingen zijn ten opzichte van Marktwaarde.
Ten eerste gaat het bij Fair Value om een Asset. Het kan dus ook iets anders dan vastgoed zijn. Er is sprake van een “Orderly Transaction in plaats van een “zakelijke transactie na… “ etc. en tot slot de belangrijkste “taking place in the principal or cost advantageous market”. Dit houdt in dat de transactie plaatsvindt in de meest optimale markt. Voor bijvoorbeeld aandelen of graan een volstrekt logische randvoorwaarde. Je verkoopt daar waar de asset het meeste opbrengt. Grote verschil is dat vastgoed verkocht wordt in de markt waar het gebouwd is en dat hoeft niet de meest optimale markt voor het betreffende vastgoed te zijn. Deze drie verschillen zullen bij een waardering ten behoeve van de financiële verslaggeving (Fair Value) bij de waardering volgens de definiete van Marktwaarde heel duidelijk als EXPLAIN aangegeven moeten worden bij de Bijzondere uitgangspunten en beperkingen.
Naar aanleiding van een aantal financiële debacles is er een discussie op gang gekomen over de uniformiteit van de waardering van assets (vermogenscomponenten) in de verslaggeving. Belangrijkste items daarbij zijn: uniformiteit over de grenzen heen, transparantie, verifieerbaarheid van methoden en controleerbaarheid. De International Valuation Standards Council (IVSC) heeft die uitdaging opgepakt en haar norm IVS 2011 geheel gestoeld op één waardebegrip, namelijk marktwaarde. Dit waardebegrip geeft de waarde aan in een ideale en hypothetische transactie. Deze is overal onderling vergelijkbaar. In werkelijkheid is geen enkele transactie vergelijkbaar en moet in ‘Bijzondere uitgangspunten en bepalingen’ worden aangegeven hoe de behandelde casus afwijkt van de ideale transactie. Bijvoorbeeld in Nederland de kosten koper. De Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed© is de praktische uitwerking van de IVS 2011.
De Taxatie Richtlijn Commercieel Vastgoed (TCV) hoeft niet meegestuurd te worden met het rapport. Het gaat erom in het rapport aan te geven vanuit welke norm je werkt: RICS Redbook TCV of anders, zodat de opdrachtgever, indien gewenst, kan teruglezen wat hij van een taxatie mag verwachten.
Dat kan tijdens kantooruren via het secretariaat: 030-6085151
Er is in het TMI rapport gekozen voor een open stramien om zo ruimte te scheppen voor zoveel mogelijk eigen invulling van de taxateur. Daarmee zijn de vaste vragen uit het oude rapport verdwenen, maar zijn ze niet minder van toepassing. Zie de Taxatierichtlijn pagina 18: de publiekrechtelijke status van het vastgoed moet worden vastgelegd in het rapport.
In het rekenmodel is leegstand op diverse manieren verwerkt. Zo is er ruimte voor aanvangsleegstand, mutatie leegstand en structurele leegstand. In de Taxatierichtlijn wordt leegstand, in welke hoedanigheid dan ook, niet expliciet benoemd. Deze valt onder de werking van het begrip ‘Bijzondere uitgangspunten en bepalingen’. Onder die noemer moet de taxateur aangeven hoe hij naar de al dan niet aanwezige leegstand in het te taxeren object aankijkt. Een benoemde uitzondering maken voor leegstand kan om redenen van regelgevingssystematiek niet. Dat zou de regelgever noodzaken aan te geven waarom hij die uitzondering maakt en welke uitzonderingen er eventueel nog meer zouden kunnen zijn. Dat schept onduidelijkheid. Hoofdregel is dat de taxateur iets van leegstand vindt onder het kopje “bijzondere uitgangspunten en bepalingen’. Daar zal men het antwoord moeten geven op de meest prangende vraag op dit moment: “Hoe om te gaan met de leegstand in kantoorgebouwen die nooit meer verhuurd zullen worden ?”. Die verantwoording mag niet bij de regelgever neer gelegd worden.